18 augustus 2026
De WOZ-cap in het WWS: waarom je puntentotaal soms precies op 186 uitkomt
Bij woningen met een hoge WOZ-waarde begrenst het WWS de WOZ-punten op een derde van het totaal. Zo werkt de WOZ-cap, wanneer hij ingrijpt en waarom een telling dan op 186 punten kan eindigen.
Robin Roelofs
Oprichter Puntentelling
De WOZ-waarde telt mee — maar niet onbeperkt
Sinds 2015 telt de WOZ-waarde van een woning mee in het woningwaarderingsstelsel. Het idee: een woning op een gewilde locatie is meer waard, en dat mag in de huurprijs terugkomen. Maar in gebieden met sterk gestegen WOZ-waarden ging dat effect overheersen — een kleine, matig geïsoleerde woning kon puur op locatie in de vrije sector belanden.
Daarom kent het WWS sinds 2022 een begrenzing, in de praktijk de WOZ-cap genoemd. Die is vastgelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte en werkt in twee stappen.
Stap 1: de WOZ-rubriek mag maximaal een derde van het totaal zijn
Komt een woning zonder de WOZ-cap op 187 punten of meer uit, dan wordt gekeken welk deel van de punten uit de WOZ-rubriek komt. Is dat meer dan 33 procent van het totaal, dan worden de WOZ-punten afgetopt tot precies dat percentage. Het totaal wordt daarna opnieuw berekend.
Een rekenvoorbeeld uit het beleidsboek van de Huurcommissie: een woning komt zonder cap op 218 punten, waarvan een groot deel WOZ. Na aftopping van de WOZ-rubriek blijft 162 punten over.
Stap 2: de wettelijke ondergrens van 186
En hier zit het deel dat vaak verwarring geeft. Als een woning vóór de cap boven de liberalisatiegrens zat (187 of meer) maar er door de cap onder zakt, dan wordt het puntentotaal wettelijk op 186 punten gezet — de bovenkant van het middensegment. De woning wordt dus niet opeens sociale huur; hij landt op de grens.
In het voorbeeld hierboven: 218 → 162 door de cap → wettelijk vastgezet op 186.
Hoe je dit herkent in een puntentelling
Een telling waar de WOZ-cap heeft ingegrepen herken je aan drie dingen tegelijk:
1. Het totaal is exact 186 punten.
2. De som van de rubrieken (opgeteld) is lager dan 186.
3. De WOZ-rubriek is een heel getal dat neerkomt op ongeveer een derde van die som.
Als een rapport 186 punten toont boven een lijst rubrieken die optelt tot bijvoorbeeld 162, is dat dus geen rekenfout maar de cap. Een goed rapport legt dat uit in plaats van het onverklaard te laten staan.
Wat dit betekent voor de praktijk
• De WOZ-cap raakt vooral woningen in dure gemeenten en gebieden met sterk gestegen WOZ-waarden.
• Het maakt de actualiteit van de WOZ-waarde belangrijk: een verouderde of verkeerde WOZ kan een woning net wel of net niet over de grens duwen.
• Voor de verhuurder is 186 punten het maximum in de middenhuur; boven die grens gelden geen huurprijsregels meer, eronder wél. Het verschil tussen 186 en 187 punten is dus geen detail.
Puntentelling controleert bij elke berekening of het totaal wordt verklaard door de som van de rubrieken, en herkent de WOZ-cap automatisch. Het rapport vermeldt dan expliciet dat de cap is toegepast — zodat opdrachtgever en huurder zien waarom een woning op precies 186 punten uitkomt.
