18 augustus 2026
Zelfstandig of onzelfstandig verhuren? Wat het WWS per kamer anders doet
Een woning kun je in zijn geheel verhuren of per kamer. Het WWS rekent die twee situaties totaal anders: andere rubrieken, gedeelde ruimten die verdeeld worden, aftrek voor kleine kamers en een eigen huurprijstabel. Dit is het verschil.
Robin Roelofs
Oprichter Puntentelling
Twee stelsels, één woning
Verhuur je een woning aan één huishouden — met eigen keuken, toilet en douche achter de voordeur — dan is dat zelfstandige woonruimte. Verhuur je dezelfde woning per kamer, waarbij bewoners keuken of sanitair delen, dan is elke kamer onzelfstandige woonruimte. Het woningwaarderingsstelsel heeft voor beide een eigen puntenstelsel, met een eigen maximale-huurprijstabel.
Voor verhuurders en verhuurmakelaars is dit een echte keuze met financiële gevolgen: dezelfde woning kan per kamer verhuurd meer of juist minder opleveren dan in zijn geheel. Maar de berekening is bij onzelfstandige verhuur een stuk ingewikkelder — en dat is precies waar veel fouten ontstaan.
Wat er bij onzelfstandig anders gaat
Elke kamer krijgt een eigen telling. Niet de woning wordt gewaardeerd, maar elke afzonderlijke kamer. Een pand met vier kamers levert dus vier tellingen op, elk met een eigen maximale huurprijs.
Gedeelde ruimten worden verdeeld. De punten van een gedeelde keuken, badkamer of woonkamer worden verdeeld over de kamers die er gebruik van maken. Wie welke ruimte mag gebruiken — de toewijzing — moet daarom bij de opname worden vastgelegd. Een keuken die door drie van de vijf bewoners wordt gebruikt, wordt anders verdeeld dan een keuken voor iedereen. Hoe die verdeling precies wordt berekend is aan het rekenmodel; de opname legt alleen vast wie toegang heeft.
Kleine kamers krijgen aftrek. Een privékamer kleiner dan 8 m² krijgt volgens het beleidsboek van de Huurcommissie 4 punten aftrek. Die regel wordt in de praktijk regelmatig over het hoofd gezien — een kamer van 6,4 m² is dan opeens 4 punten te hoog gewaardeerd.
Andere rubrieken, andere gewichten. Het onzelfstandige stelsel kent eigen rubrieken en een eigen prijstabel, met andere bedragen per punt dan het zelfstandige stelsel.
Verwarmde gangen tellen mee. Een verwarmde hal of gang telt in beide stelsels mee voor de rubriek verwarming, ook al heeft die geen oppervlakte die meetelt. Dat is een klassieke vergeetplek: de gang staat niet op de tekening als “ruimte”, maar de radiator hangt er wel.
De vergelijking maken
Omdat beide berekeningen op dezelfde opname draaien, is de zinnigste vraag voor een verhuurder: wat levert het op om te kiezen? Een correcte vergelijking zet de maximale huurprijs bij zelfstandige verhuur naast de som van de maximale kamerhuren bij onzelfstandige verhuur — met alle aftrekken en verdelingen verwerkt.
Puntentelling maakt die vergelijking standaard bij elke berekening van een woning met kamers: één opname, twee uitkomsten naast elkaar, en per kamer inzicht in punten, aftrek en maximale huur. Zo is de keuze tussen zelfstandig en per kamer verhuren een rekensom in plaats van een gok — en is de onderbouwing er meteen bij voor het rapport.
